Posponer la posesión después de una venta por ejecución hipotecaria en Los Ángeles y el condado de Orange

Una venta por ejecución hipotecaria termina con su propiedad. No termina con su derecho a estar en la casa hasta que un tribunal diga lo contrario. Fred Yadegar representa a exdueños e inquilinos que siguen viviendo en una propiedad después de una venta del fiduciario (trustee’s sale) en el condado de Los Ángeles y el condado de Orange, y el trabajo es exactamente lo que dice el nombre: posponer la posesión, dentro de la ley, hasta que el comprador haya hecho todo lo que exigen las leyes, y usar ese tiempo para arreglar una salida en términos decentes.

Qué significa posponer la posesión, y qué no significa

Cuando una casa se vende bajo el poder de venta de una escritura de fideicomiso (Código Civil §2924 y siguientes, Civ. Code §2924 et seq.), el comprador se convierte en el dueño. Una casa ocupada no se puede recuperar por la fuerza, cambiando las cerraduras, cortando los servicios ni sacando las pertenencias a la calle. La única vía legal es una sentencia de desalojo seguida por el sheriff. Ese es el punto: cada día que el comprador hace su proceso correctamente es un día que usted sigue en la casa, y cada paso hecho mal tiene que repetirse.

Lo que no significa es vivir en la casa indefinidamente sin consecuencias. Un abogado que promete eso no está describiendo la ley. La meta realista es tiempo, por lo general medido en semanas y a veces más, y un acuerdo que pague una mudanza limpia en lugar de una sentencia que lo persiga.

Dos tipos de ocupantes, dos avisos distintos

El primer paso del comprador depende de quién es usted.

Los exdueños reciben por escrito un aviso de desalojo de 3 días (notice to quit) conforme al Código de Procedimiento Civil §1161a (Code Civ. Proc. §1161a). Ese aviso es obligatorio antes de que se pueda presentar cualquier demanda en su contra, y un comprador que demanda sin él, o lo entrega mal, empieza de nuevo.

Los inquilinos de buena fe de la propiedad tienen derecho a un aviso de 90 días, y un contrato de renta de plazo fijo por lo general debe respetarse hasta su fecha de vencimiento (Code Civ. Proc. §1161b; la ley federal Protecting Tenants at Foreclosure Act). Un aviso de 3 días entregado a un inquilino es el aviso equivocado, y el aviso equivocado no sostiene ninguna sentencia.

La demanda que el comprador todavía tiene que ganar

Después del plazo del aviso, el comprador presenta un juicio de desalojo (unlawful detainer) conforme al Code Civ. Proc. §1161 y siguientes. Usted entonces tiene 10 días hábiles del tribunal (court days) desde la entrega de la citación para presentar una respuesta escrita, según el plazo fijado por AB 2347 a partir del 1 de enero de 2025 (Code Civ. Proc. §1167); los fines de semana y los feriados judiciales no se cuentan. En un caso presentado por un comprador de ejecución hipotecaria, el comprador debe demostrar que adquirió el título por medio de una venta realizada conforme al Civ. Code §2924 y siguientes y que entregó el aviso exigido. Una venta defectuosa es en sí misma una defensa, y puede sostener un reclamo aparte, que se explica más abajo.

Si la respuesta está presentada, el juicio se fija dentro de unos 20 días de que se pida (Code Civ. Proc. §1170.5). A una sentencia a favor del comprador le sigue el aviso de 5 días para desocupar del sheriff. El alivio por pérdida del arrendamiento (relief from forfeiture, Code Civ. Proc. §1179) y la suspensión de la ejecución (stay of execution, Code Civ. Proc. §1176; §918) pueden sumar tiempo en las circunstancias correctas. Cómo avanza el caso en el tribunal se detalla en nuestra página sobre el juicio de desalojo.

Convertir los gastos del comprador en sus términos

El inversionista que compró su casa en la venta del fiduciario la está pagando cada mes y no puede venderla, rentarla ni remodelarla mientras usted esté adentro. Un juicio de desalojo disputado le suma meses. Por eso los compradores ofrecen dinero por irse, el arreglo que comúnmente se llama cash for keys, y por eso la primera oferta rara vez es la última. Nosotros negociamos la fecha de salida, la cantidad, el estado en que debe quedar la propiedad al entregarla, la renuncia a cualquier reclamo por renta de ocupación posterior o por daños, y la desestimación del caso. También tachamos el texto de liberación de reclamos que los compradores meten en sus formularios, porque una liberación general puede regalar reclamos que valen mucho más que el dinero de la mudanza.

Los otros dos relojes que corren junto al desalojo

Fondos excedentes. Si el precio de venta superó la deuda y los costos de la venta, el fiduciario (el trustee) guarda la diferencia para quienes tienen derecho a ella, y al exdueño se le paga después de los gravámenes de menor prioridad, en orden de prioridad (Civ. Code §2924k(a)). El fiduciario envía por correo un aviso del excedente, y hay que presentar un reclamo escrito, firmado bajo pena de perjurio, dentro de los 30 días de ese envío (Civ. Code §2924j). El aviso muchas veces se manda a la dirección de la casa ejecutada, así que siga recogiendo el correo ahí. Los detalles están en asistencia después de la ejecución hipotecaria.

Ejecución hipotecaria indebida. La Declaración de Derechos del Propietario de Vivienda (Homeowner Bill of Rights) exigía que el administrador del préstamo se comunicara con usted sobre alternativas al menos 30 días antes de registrar el Aviso de Incumplimiento (Civ. Code §2923.5), prohibía avanzar con la ejecución mientras una solicitud completa de modificación estaba pendiente, lo que se conoce como dual tracking (§2923.6), y exigía un punto de contacto único (§2923.7). Un administrador que se saltó esos pasos puede ser responsable por daños después de la venta (§2924.12). Esa es una demanda aparte, explicada en ejecución hipotecaria indebida, y es uno de los reclamos que una liberación descuidada de cash for keys puede extinguir.

Antes de que venza el plazo del aviso

• Tome fotos de cada aviso, del sobre y del lugar donde estaba pegado, y anote la fecha en que apareció.
• Obtenga la escritura del fiduciario registrada (Trustee’s Deed Upon Sale) en el Registro del Condado (County Recorder).
• Reúna sus estados de cuenta del préstamo, cualquier solicitud de modificación y cada carta del administrador del préstamo del año anterior a la venta.
• Si usted es inquilino, localice su contrato de renta y la prueba de sus pagos de renta.
• No firme el formulario de cash for keys del comprador hasta que un abogado haya leído el texto de la liberación.
• No retire instalaciones fijas ni dañe la propiedad; eso termina la negociación y crea responsabilidad.
• No se mude por una promesa verbal. Cada término va por escrito antes de que las llaves cambien de manos.

Por qué los exdueños llaman a Fred

Fred Yadegar es abogado de California, State Bar #244184, con licencia desde 2006, y maneja casos de posesión después de una ejecución hipotecaria tanto en el condado de Los Ángeles como en el condado de Orange. En la primera reunión le dice cuánto tiempo sostienen sus hechos de manera realista, y luego arma el expediente con cada defecto en el aviso, la entrega y la prueba de título del comprador. Como también se encarga del reclamo de fondos excedentes y de cualquier reclamo por ejecución hipotecaria indebida, el desalojo no se resuelve de una manera que le cueste los otros. Cuéntenos qué está pasando y le explicaremos sus opciones y los costos antes de que se comprometa a nada.