Abogado de recuperación de fondos excedentes en los condados de Los Ángeles y Orange

Una venta del fiduciario (trustee’s sale) en California es una subasta en efectivo. Cuando la oferta ganadora es mayor que lo que se le debía al prestamista que ejecutó la hipoteca, el fiduciario (el trustee) termina con dinero en sus manos que ya no le pertenece al prestamista, y el Código Civil dice quién lo recibe. La recuperación de fondos excedentes es el trabajo de probar que usted es esa persona y lograr que le entreguen el dinero. Fred Yadegar lo hace para antiguos propietarios, herederos y acreedores con gravamen cuyas propiedades se vendieron en el condado de Los Ángeles y el condado de Orange.

Dónde está el dinero en este momento

Solo hay tres lugares donde puede estar. En las semanas posteriores a la venta, lo tiene el fiduciario. Una vez que se firma la escritura del fiduciario, el fiduciario tiene 30 días para enviar un aviso por escrito del excedente a cada parte con un interés registrado (Código Civil §2924j, Civ. Code §2924j). Si los reclamos se contradicen o su prioridad no está clara, el fiduciario deposita los fondos ante el secretario del tribunal superior del condado donde se hizo la venta, junto con una declaración que enumera los reclamos en conflicto, y sale un segundo aviso. El dinero que nadie reclama puede terminar transferido al condado o al programa de bienes no reclamados del estado. Cada etapa agrega un formulario y una espera, así que demorarse solo alarga el proceso.

A quién se le paga antes que al antiguo dueño

El Código Civil §2924k fija el orden, y ese orden no empieza con usted. El fiduciario paga primero los costos y gastos de la venta, después el préstamo que se ejecutó, y después cada gravamen de menor prioridad en su orden. El antiguo dueño, o quien haya heredado o adquirido su interés, queda al final.

Supongamos que al prestamista que ejecutó se le debían $268,000 con costos y la propiedad se vendió en $355,000. El fiduciario tiene $87,000 en sus manos. Si detrás del primer préstamo había registrada una línea de crédito sobre el valor de la casa con un saldo de $31,000, ese prestamista cobra después, y quedan $56,000 para el antiguo dueño. Sin gravámenes de menor prioridad, le tocan los $87,000 completos.

Cómo se prueba el reclamo

El reclamo de un antiguo dueño se apoya en el título y la identidad: la escritura de traspaso (grant deed) registrada que muestra que usted tenía el título cuando se hizo la venta, y una identificación oficial que muestra que usted es la persona nombrada en ella. Si el dueño falleció, la herencia reclama a través de un representante con autoridad bajo el Código Testamentario (Probate Code). Los acreedores prueban el gravamen registrado y el saldo pendiente. Nosotros armamos cada reclamo a partir del registro del condado, para que el fiduciario no tenga motivo para dejarlo de lado.

Siete problemas, una sola oficina

Esta área de práctica cubre las preguntas que rodean un reclamo de excedentes:

• Recuperación de excedentes y fondos sobrantes, el reclamo, las disputas de prioridad y los depósitos en el tribunal
• Asistencia después de la ejecución hipotecaria, la citación de desalojo, el dinero por las llaves y las deudas que sobreviven
• Bienes raíces, gravámenes viejos, disputas entre copropietarios, estados de cuenta de la asociación y saneamiento de título
• Sucesión de propiedades sin testamento ni fideicomiso, la autoridad para que una herencia cobre
• Venta del fiduciario, cómo leer los avisos y la escritura
• Ejecución hipotecaria indebida, cuando la venta rompió las reglas
• Herederos de propiedades ejecutadas, probar quién hereda después de un fallecimiento

También atendemos los excedentes de una venta del condado por impuestos atrasados, bajo reglas distintas: el reclamo se presenta ante el condado, y el plazo es de un año desde la fecha en que se registra la escritura fiscal (Código de Ingresos e Impuestos §4675, Rev. & Tax. Code §4675).

Un abogado con licencia, no una empresa de recuperación

Después de una ejecución hipotecaria, llegan cartas de empresas que ofrecen recuperar el dinero a cambio de una parte. California trata esas operaciones sin abogado como consultores de ejecución hipotecaria (Civ. Code §2945 y siguientes) y exime a los abogados con licencia, porque el State Bar ya nos regula. Fred Yadegar tiene licencia en California desde 2006, State Bar #244184, y presenta reclamos de excedentes de ventas del fiduciario en todo el condado de Los Ángeles y el condado de Orange. No hay ningún costo por adelantado; nuestros honorarios se pagan de los fondos recuperados, solo cuando hay una recuperación, a través de una cuenta fiduciaria de clientes con una rendición de cuentas por escrito.