Abogado de ventas del fiduciario (trustee's sale) para ejecuciones hipotecarias en los condados de Los Ángeles y Orange

Una venta del fiduciario (trustee’s sale) en California es una ejecución hipotecaria no judicial: la cláusula de poder de venta de la escritura de fideicomiso (deed of trust) permite que el prestamista haga que un fiduciario (el trustee) subaste la propiedad, bajo el Código Civil §2924 (Civ. Code §2924) y las disposiciones que le siguen, sin un juez. Cada paso exige un aviso, un periodo de espera y un documento registrado, y esos documentos son la forma en que Fred Yadegar determina, para propietarios del condado de Los Ángeles y el condado de Orange, si la venta fue legal y si produjo dinero que le pertenece al antiguo dueño.

Empiece por el último documento, la Escritura del Fiduciario

Después de la subasta, el fiduciario firma y registra una Escritura del Fiduciario tras la Venta (Trustee’s Deed Upon Sale) que transfiere la propiedad al ganador. La escritura da dos números: lo que se debía del préstamo, costos incluidos, y lo que pagó el adquirente, es decir, el comprador. Restar el primero del segundo da el excedente antes de los gravámenes de menor prioridad. La escritura es también el documento que arranca la obligación del fiduciario de enviar aviso de cualquier excedente en 30 días (Civ. Code §2924j).

Para una propiedad del condado de Los Ángeles, el expediente está en el Registrar-Recorder/County Clerk en Norwalk; para el condado de Orange, en el Clerk-Recorder en Santa Ana. Cada uno de esos documentos identifica al fiduciario por su nombre y da un número de venta del fiduciario. El fiduciario es una empresa aparte, ni el prestamista ni el comprador, y su dirección en esos documentos es adonde se envía un reclamo.

Qué pasó el día de la subasta

La subasta es pública y se hace en el mismo condado de la propiedad, en un día hábil. Las ofertas normalmente abren con la oferta a crédito (credit bid) del prestamista, en la que el prestamista ofrece parte o todo lo que se le debe, sin efectivo (Civ. Code §2924h). Si nadie ofrece más, el prestamista se queda con la propiedad, y no surge ningún excedente. La venta se completa cuando el fiduciario acepta la oferta más alta; los terceros pagan en efectivo o con cheque de caja.

El Código Civil §2924m agrega una ventana posterior a la subasta para algunas propiedades residenciales de una a cuatro unidades: los inquilinos compradores elegibles y los posibles ocupantes propietarios tienen hasta 45 días para igualar o superar la oferta ganadora, lo que puede retrasar la escritura. Una vez registrada la escritura, el dinero se aplica en el orden que fija la §2924k: los honorarios del fiduciario y demás costos de la venta, el préstamo que se ejecutó, los gravámenes de menor prioridad en su orden, y después el antiguo dueño.

Los avisos que tenían que venir antes

Yendo hacia atrás desde la escritura, cada paso anterior tenía su propio requisito. El Aviso de Venta del Fiduciario (Notice of Trustee’s Sale) tiene que registrarse, fijarse en la propiedad y en un lugar público, enviarse por correo al deudor y publicarse, y cada uno de esos pasos debe hacerse al menos 20 días antes de la subasta (Civ. Code §2924f). Indica la fecha, la hora y el lugar de la subasta, cómo comunicarse con el fiduciario y un saldo pendiente estimado.

Antes de eso, el Aviso de Incumplimiento (Notice of Default) se registró y se envió por correo, y deben separarlo al menos tres meses del Aviso de Venta (§2924). El Aviso de Incumplimiento identifica al fiduciario y al beneficiario y cita la suma necesaria para subsanar el incumplimiento; el deudor puede poner el préstamo al corriente pagando los atrasos y los costos permitidos, no el saldo completo, hasta cinco días hábiles antes de la venta (§2924c). Antes de todo eso, cuando el préstamo es una primera hipoteca sobre la casa del propio deudor, el administrador del préstamo (servicer) debe comunicarse con el deudor, o hacer intentos diligentes, para hablar de opciones distintas a la ejecución, al menos 30 días antes de registrar el Aviso de Incumplimiento (§2923.5). Menos de tres meses entre los dos avisos registrados, o un Aviso de Venta que no se fijó o no se envió correctamente, es un defecto, y los remedios para una venta defectuosa tienen su propia página.

Los aplazamientos y los cambios de 2025

Las ventas se aplazan de manera rutinaria. Un aplazamiento se anuncia en voz alta en la hora y el lugar fijados para la venta, y el fiduciario no tiene que enviar un nuevo aviso escrito a menos que los aplazamientos acumulados superen un año (§2924g). La AB 2424 trajo dos cambios vigentes desde el 1 de enero de 2025. Entregar un contrato de listado (listing agreement) firmado permite al deudor aplazar la venta 45 días. Y cuando la oferta más alta en la primera venta quedaría por debajo del 67 por ciento del valor de avalúo, el fiduciario debe aplazarla al menos siete días (§2924h, según la reforma). Ambos cambios le dan a la propiedad una mejor oportunidad de venderse a un precio que produzca un excedente.

Después del martillo

El fiduciario tiene 30 días desde que firma la escritura para enviar avisos de excedente a todos los que tengan un interés registrado, y el reclamo escrito de cada reclamante, jurado bajo pena de perjurio, vence 30 días después de ese envío (Civ. Code §2924j). El dinero que el fiduciario no puede distribuir se deposita en el tribunal superior del condado donde se hizo la venta. El procedimiento del reclamo y lo que sigue a la venta, es decir, el desalojo, la oferta del comprador y las deudas que sobreviven, se cubren cada uno en su propia página.

Qué hacer con los documentos que tiene

• Anote la dirección y el número de venta del fiduciario de cualquier aviso que tenga
• Pida los tres documentos registrados, el aviso de incumplimiento, el aviso de venta y la escritura, o déjenos pedirlos
• Compare las fechas de registro de los dos avisos; menos de tres meses de diferencia es un defecto
• Reste la deuda con costos del precio pagado; un resultado positivo es un excedente antes de los gravámenes de menor prioridad
• Redirija su correo para que el aviso del fiduciario le llegue
• Verifique la licencia de cualquiera que ofrezca recuperar el dinero antes de firmar

Por qué esta oficina

Fred Yadegar tiene licencia en California desde 2006, State Bar #244184, y revisa los registros de ventas del fiduciario para antiguos propietarios en todo el condado de Los Ángeles y el condado de Orange con una sola pregunta en mente: qué paso falta. Un paso que falta es la forma en que se encuentra un excedente y en que se identifica una venta defectuosa. El reclamo lo lleva un abogado con licencia y no una empresa de recuperación, y revisar sus documentos la primera vez es gratis.