Abogado de recuperación de excedentes y fondos sobrantes en los condados de Los Ángeles y Orange

Después de una venta del fiduciario (trustee’s sale), el dinero del comprador se aplica al préstamo que se ejecutó, y todo lo que sobrepasa la deuda con los costos es el excedente, también llamado fondos sobrantes o ganancias en exceso. La recuperación de excedentes y fondos sobrantes es el proceso de probarle al fiduciario (el trustee), o al tribunal superior, que usted es la persona que el Código Civil dice que debe recibirlos. Fred Yadegar prepara y defiende esos reclamos para antiguos propietarios, herederos y acreedores con gravamen cuyas propiedades se vendieron en el condado de Los Ángeles y el condado de Orange.

El excedente en las propias cuentas del fiduciario

La Escritura del Fiduciario tras la Venta (Trustee’s Deed Upon Sale), que se registra en el condado después de la subasta, indica dos cifras: la deuda no pagada, con los costos sumados, y el precio que pagó el comprador. La diferencia entre las dos es el dinero en juego. Tome una deuda con costos de $431,000 y una oferta ganadora de $512,000. El fiduciario tiene en sus manos $81,000 que el prestamista que ejecutó no tiene derecho a quedarse.

Esa cifra es el punto de partida, no el monto que usted recibe. El Código Civil §2924k (Civ. Code §2924k) ordena al fiduciario pagar primero los costos y gastos de la venta, luego el préstamo que se ejecutó, luego los gravámenes de menor prioridad según su orden, y después de todos ellos al antiguo dueño o a quien lo haya sucedido en su interés. En el ejemplo anterior, una línea de crédito sobre el valor de la casa con un saldo registrado de $22,000 cobraría después, y quedarían $59,000 para el antiguo dueño. Sin gravámenes de menor prioridad, le tocarían los $81,000 completos.

Qué tiene que contener un reclamo

El aviso de excedente del fiduciario sale a más tardar 30 días después de que se firma la escritura, y los reclamantes tienen 30 días desde la fecha de envío para presentar un reclamo escrito, firmado y jurado bajo pena de perjurio (Civ. Code §2924j). El reclamo indica el monto que se pide y el fundamento. Los reclamos que nadie disputa se pagan dentro de los 30 días después de que cierra la ventana.

Para un antiguo dueño, el fundamento es el título. El reclamo tiene que establecer que la escritura de fideicomiso (deed of trust) ejecutada lo nombraba a usted como fideicomitente (trustor), o que el título estaba a su nombre cuando se hizo la venta, y que usted es la persona que aparece en esa escritura. El respaldo son la escritura de traspaso (grant deed) que puso el título a su nombre, la escritura de fideicomiso ejecutada y una identificación oficial, y, si cambió de nombre, el acta de matrimonio o la orden judicial detrás del cambio. Cuando el dueño ha fallecido, la herencia reclama a través de un representante con autoridad bajo el Código Testamentario (Probate Code), y los documentos son otros; explicamos ese camino en nuestra página sobre cuando el dueño ha fallecido. Un reclamo que llega después de la ventana, sin firma o sin pruebas se deja de lado mientras el fiduciario le paga a quienes cumplieron los requisitos, y por eso entregamos cada reclamo de una forma que podamos probar que fue recibido.

Los acreedores de menor prioridad y las cifras que presentan

La mayoría de los reclamos de excedentes en disputa son disputas de prioridad. Un prestamista de segunda hipoteca, un prestamista de línea de crédito sobre el valor de la casa, una asociación de propietarios, un acreedor con sentencia o una autoridad fiscal con gravamen registrado están delante del antiguo dueño según la §2924k, pero cada uno está ahí solo por el monto que pueda probar.

Esos montos merecen revisarse con lupa. Un segundo préstamo que se pagó hace años puede seguir apareciendo en el título porque nunca se registró la liberación del gravamen (reconveyance). Una asociación puede sumar cargos de cobranza que el Código Civil no permite. Un gravamen por sentencia puede haber caducado, o puede haberse registrado contra otra persona con el mismo nombre. Cuando reducimos el reclamo de un acreedor de menor prioridad, la diferencia baja por la fila hasta usted. Los problemas de título detrás de estas disputas tienen su propia página.

Cuando el fiduciario le pasa el expediente al tribunal

Un fiduciario no es un juez. Cuando no puede resolver a quién se le debe qué, deposita el excedente ante el secretario del tribunal superior del condado donde se hizo la venta, junto con una declaración que enumera los reclamos que no pudo resolver, y le envía a cada reclamante un segundo aviso. Los reclamantes tienen entonces 30 días para presentar su reclamo ante el tribunal. El tribunal fija una audiencia, revisa los reclamos presentados y ordena al secretario distribuir el dinero. Un depósito de $25,000 o menos se tramita como un caso civil limitado.

En esa etapa el reclamo se convierte en un escrito judicial, y el juez espera las mismas pruebas que quería el fiduciario, en forma admisible y en orden. Nosotros redactamos el reclamo judicial, lo notificamos donde las reglas lo exigen y defendemos la prioridad en la audiencia; la orden del tribunal es la que libera los fondos.

Fondos de ventas antiguas

El dinero excedente que nadie reclama no se queda con el fiduciario para siempre. Puede pasar al condado, y después al programa de bienes no reclamados del estado, y cada traspaso agrega una solicitud y una espera. Una venta de hace años todavía vale la pena examinarla; nosotros rastreamos el dinero a través de los documentos registrados y el expediente del fiduciario, y por eso les pedimos a los clientes que traigan cada carta de la ejecución hipotecaria que hayan guardado. Cómo leer los documentos de la venta se explica en su propia página.

La lista para esta semana

• Ubique la dirección de la propiedad, la fecha aproximada de la venta y qué prestamista ejecutó la hipoteca
• Guarde, sin firmar, cualquier carta del fiduciario o de una empresa de recuperación
• Reúna su escritura de traspaso, la escritura de fideicomiso ejecutada, su identificación y las cartas de liquidación de cualquier otro préstamo sobre la propiedad
• Redirija su correo de la dirección ejecutada para que los avisos posteriores le lleguen
• Envíenos la dirección; la revisión de registros que le dice si existe un excedente es gratuita

Por qué esta oficina

Fred Yadegar tiene licencia para ejercer la abogacía en California desde 2006, State Bar #244184, y lleva reclamos de excedentes de ventas del fiduciario en todo el condado de Los Ángeles y el condado de Orange, desde la primera solicitud de registros hasta el pago. Los fondos recuperados entran a una cuenta fiduciaria de clientes; los honorarios fijados en su acuerdo se toman de esa cuenta, y el resto se le paga a usted con una rendición de cuentas detallada. No hay ningún costo por adelantado, y nuestros honorarios se pagan solo de una recuperación. Cuando el registro muestra que no hay excedente, se lo decimos, y esa revisión no le cuesta nada.