Abogado de asistencia después de la ejecución hipotecaria en los condados de Los Ángeles y Orange

La asistencia después de la ejecución hipotecaria es el trabajo que empieza el día siguiente a una venta del fiduciario (trustee’s sale), cuando el antiguo dueño ya no está en el título pero sigue en la casa y todavía conserva derechos que la venta no tocó. En los siguientes 90 días, un propietario del condado de Los Ángeles o del condado de Orange normalmente recibe un aviso de desalojo y luego una citación, un aviso de excedente del fiduciario (el trustee), una oferta por las llaves y formularios de impuestos del prestamista. Fred Yadegar maneja todo esto como un solo asunto, para que una concesión en un frente no se pague en otro.

Los papeles del desalojo, porque traen el plazo más corto

Una venta del fiduciario transfiere el título al comprador una vez que se registra la Escritura del Fiduciario tras la Venta (Trustee’s Deed Upon Sale). No transfiere la posesión. Para recuperar la posesión, el comprador debe entregar un aviso de desalojo escrito de tres días (Código de Procedimiento Civil §1161a, Code Civ. Proc. §1161a), esperar a que venza, y después presentar un juicio de desalojo (unlawful detainer) y notificarle a usted con una citación y una demanda. Los inquilinos de buena fe que viven en la propiedad tienen derecho a un aviso de 90 días en su lugar, y un contrato de renta a plazo fijo generalmente se respeta hasta su fecha de vencimiento (Code Civ. Proc. §1161b).

Desde el 1 de enero de 2025, el ocupante tiene diez días hábiles judiciales desde la notificación para presentar una respuesta por escrito (Code Civ. Proc. §1167), y los fines de semana y los feriados del tribunal no cuentan. Una respuesta presentada a tiempo obliga al comprador a probar su caso, incluido que su título viene de una venta que cumplió con la ley. El juicio generalmente se fija dentro de unos 20 días después de que cualquiera de las partes lo solicita (Code Civ. Proc. §1170.5), y una vez dictada la sentencia, el sheriff coloca un aviso de cinco días antes de cualquier cambio de cerraduras. Cómo se construye una defensa contra el desalojo y cómo se conserva la posesión por más tiempo tienen cada uno su propia página.

La carta del fiduciario, que puede ir dirigida a una casa que usted ya dejó

Una vez firmada la escritura del fiduciario, el fiduciario tiene 30 días para enviar avisos de excedente a cada titular de un interés registrado (Código Civil §2924j, Civ. Code §2924j), y usa la dirección que tiene en su expediente, que normalmente es la propiedad misma. Un reclamo escrito, jurado bajo pena de perjurio, vence 30 días después de ese envío. Un antiguo dueño que ya se mudó puede no ver nunca esa carta.

Dos pasos protegen el reclamo. Redirija su correo de la dirección ejecutada, y obtenga la Escritura del Fiduciario tras la Venta registrada para comparar la deuda con costos contra el precio que pagó el comprador. Cuando la segunda cifra es mayor, existe un excedente, y cómo se prueba y se paga el reclamo se explica en su propia página.

La oferta del comprador por las llaves

La mayoría de los ganadores en una venta del fiduciario son inversionistas, y una casa ocupada vale menos para ellos que una vacía. Muchos pagan por una mudanza voluntaria en una fecha fija. Ese pago, que suele llamarse dinero por las llaves (cash for keys), vale la pena negociarlo.

Cada término debe quedar por escrito: el pago, la fecha en que se va, quién paga los servicios mientras tanto, qué pasa con lo que se quede en la casa y el retiro de cualquier demanda de desalojo que el comprador haya presentado. El texto de renuncia merece la lectura más cuidadosa. Un documento redactado por el abogado del comprador puede renunciar a reclamos que no tienen que ver con la posesión, y algunos borradores renunciarían también al reclamo del excedente, o a un reclamo por ejecución hipotecaria indebida. Nosotros leemos el acuerdo antes de que se firme y hacemos una contraoferta cuando la oferta es baja.

Deudas que sobreviven a la venta, y deudas que no

Las reglas de California contra la deficiencia hacen la mayor parte del trabajo aquí. El prestamista que ejecutó no puede perseguirlo por una deficiencia después de una venta del fiduciario no judicial (Code Civ. Proc. §580d). Para un préstamo de compra, uno que financió la compra de una vivienda ocupada por el dueño de hasta cuatro unidades, la §580b agrega una segunda capa de protección, y esa protección generalmente sigue a la deuda cuando se refinancia, en la medida en que el refinanciamiento pagó el préstamo original.

Dos acreedores quedan fuera de esas reglas. Un prestamista de menor prioridad cuyo gravamen borró la venta, y que no cobró nada del excedente, puede en algunos casos demandar por su pagaré, a menos que ese préstamo también haya sido de compra. Y el gravamen de una asociación se elimina del título con la venta, pero las cuotas que se acumularon mientras usted era dueño se quedan con usted como deuda personal (Civ. Code §5650); por eso la asociación presenta su propio reclamo de excedentes, en la fila adelante de usted. Nosotros leemos cada documento de préstamo y cada estado de cuenta de la asociación antes de decirle qué queda pendiente.

Formularios del prestamista, y su reporte de crédito

Espere un Formulario 1099-A, que reporta que el prestamista se quedó con la propiedad, y en algunos casos un Formulario 1099-C, que reporta deuda cancelada. Cualquiera de los dos puede afectar su declaración de impuestos. Nosotros no damos asesoría fiscal; lleve los formularios y las cifras de la venta a un profesional de impuestos antes de declarar. La ejecución hipotecaria en sí aparecerá en su reporte de crédito, donde la ley federal generalmente limita los datos negativos a siete años.

Qué hacer en la primera semana

• Redirija su correo de la propiedad para que el aviso del fiduciario y cualquier papel del tribunal le lleguen
• Anote la fecha en que recibió cualquier aviso de desalojo o citación; la ventana para responder se mide desde la notificación
• Obtenga la escritura registrada de la venta y compare la deuda con costos contra el precio que pagó el comprador
• Guarde en un solo lugar el Aviso de Incumplimiento (Notice of Default), el Aviso de Venta (Notice of Sale), los estados de cuenta del préstamo, los de la asociación y cada sobre
• No firme un acuerdo de mudanza ni una renuncia hasta que un abogado lo haya leído
• Llame antes de hablar con el comprador, con el abogado del comprador o con cualquier empresa de recuperación

Por qué esta oficina

Fred Yadegar tiene licencia en California desde 2006, State Bar #244184, y atiende asuntos posteriores a la ejecución hipotecaria para antiguos propietarios en todo el condado de Los Ángeles y el condado de Orange. Defender el desalojo, negociar la mudanza, presentar el reclamo de excedentes y revisar las preguntas de deficiencia y gravámenes son un solo encargo aquí, no cuatro referidos. Para el reclamo de excedentes no hay ningún costo por adelantado; nuestros honorarios se pagan de los fondos recuperados, y solo cuando hay una recuperación. Para lo demás, cuéntenos cómo están las cosas y le explicamos sus opciones y el costo antes de que se comprometa a nada.