Defensa en juicios de desalojo (unlawful detainer) para inquilinos en los condados de Los Ángeles y Orange

Un juicio de desalojo (unlawful detainer) es el caso judicial que presenta un arrendador para recuperar la posesión de una vivienda rentada, regulado por el Código de Procedimiento Civil §1161 y siguientes (Code Civ. Proc. §1161 et seq.), y es el único caso civil en California diseñado para terminar en semanas. Fred Yadegar se encarga de la defensa en juicios de desalojo para inquilinos en todo el condado de Los Ángeles y el condado de Orange. El caso está hecho para el inquilino que no hace nada. Un inquilino que responde a tiempo, con defensas sacadas de los propios papeles del arrendador, es un caso completamente distinto.

Con qué cuenta el arrendador

Con la rapidez y con el silencio. La demanda se puede presentar el día siguiente a que venza el aviso, y el abogado del arrendador espera que la mayoría de los inquilinos dejen pasar el plazo para responder. Desde el 1 de enero de 2025, ese plazo es de 10 días hábiles del tribunal (court days) después de la entrega (Code Civ. Proc. §1167, enmendado por AB 2347), contados sin fines de semana ni feriados judiciales. A un inquilino que no presenta nada se le puede declarar en rebeldía, lo que significa una sentencia de posesión sin audiencia, seguida del aviso de 5 días para desocupar del sheriff. Todo lo demás en esta página depende de presentar una respuesta dentro de ese plazo.

Lea la demanda antes de reaccionar

La demanda le dice de qué cree el arrendador que se trata el caso, y muchas veces qué le falta. Mire el aviso que viene adjunto: ¿exige la cantidad correcta, concede el número correcto de días y declara un motivo legal? Mire quién demanda: el demandante debe ser el dueño o alguien que actúa en nombre del dueño. Mire el comprobante de entrega (proof of service): ¿describe lo que de verdad pasó en su puerta? Luego reúna lo que la demanda deja fuera. Sus recibos de renta, sus solicitudes de reparación, las fotos de las condiciones de la vivienda y cada mensaje del arrendador son la materia prima de una defensa.

Las defensas, y de dónde salen

De los papeles

Un aviso que exige más renta de la debida, acorta el plazo u omite el texto obligatorio es defectuoso, y un aviso defectuoso no puede sostener una sentencia. Una entrega que no coincide con el comprobante de entrega es una defensa por sí sola. Un demandante que no es dueño de la propiedad, o que compró en una venta por ejecución hipotecaria y no puede mostrar un aviso de desalojo de 3 días (notice to quit) hecho como corresponde (Code Civ. Proc. §1161a), no tiene legitimación para desalojar.

De la conducta del arrendador

Un desalojo iniciado porque usted reportó las condiciones de la vivienda o hizo valer un derecho legal es una represalia (Código Civil §1942.5, Civ. Code §1942.5). Una vivienda que no cumple las normas de habitabilidad del Civ. Code §1941.1 no vale la renta completa, y según Green v. Superior Court ese incumplimiento es una defensa en un caso por falta de pago. Un arrendador que aceptó renta después de entregar el aviso puede haber debilitado el aviso. La discriminación bajo las leyes estatales y federales de vivienda justa también es una defensa.

De las leyes que protegen los arrendamientos

La mayoría de los arrendamientos de más de 12 meses están cubiertos por la Ley de Protección de Inquilinos (Tenant Protection Act) (Civ. Code §1946.2, §1947.12). Una terminación sin una causa justa declarada, o una terminación sin culpa del inquilino que no viene con ayuda para reubicación equivalente a un mes de renta, es defectuosa. Dentro de la Ciudad de Los Ángeles, las ordenanzas de Estabilización de Rentas y de Causa Justa imponen requisitos adicionales de aviso y reubicación, y varias ciudades del condado de Orange tienen ordenanzas propias. Su ciudad puede añadir protecciones; nosotros lo revisamos.

De la presentación al juicio en unas tres semanas

La respuesta escrita puede tomar varias formas. Una contestación niega las acusaciones y expone sus defensas. Una moción puede cuestionar la demanda misma, o la forma en que le entregaron los papeles, y si la entrega falla, el arrendador tiene que empezar de nuevo. La que corresponda a sus hechos se presenta antes del plazo. Después, cualquiera de las partes puede pedir juicio y el tribunal lo fija dentro de unos 20 días (Code Civ. Proc. §1170.5). El calendario comprimido corta en ambas direcciones: el arrendador debe estar listo para probar la propiedad, el aviso, la entrega y el registro de pagos de renta con poco tiempo, y un demandante que no puede hacerlo tiende a llegar a un acuerdo.

Si ya se dictó sentencia

Quedan dos remedios: el alivio por pérdida del arrendamiento (relief from forfeiture, Code Civ. Proc. §1179) y la suspensión de la ejecución (stay of execution, Code Civ. Proc. §1176; §918). Los dos dependen de las circunstancias, los dos se miden en días, y los dos exigen actuar cuando se dicta la sentencia y no cuando el aviso del sheriff aparece en la puerta.

Irse en sus términos, si irse es el resultado

El juicio de desalojo típico termina en un acuerdo firmado, no en un veredicto, y ese acuerdo es donde el inquilino protege su futuro o lo entrega con una firma. Los términos que negociamos: una fecha de salida con tiempo suficiente para encontrar vivienda; un pago para usted, la condonación de la renta atrasada, o las dos cosas, el arreglo que suele llamarse cash for keys; la desestimación del caso en lugar de una sentencia en su contra; la devolución de su depósito de seguridad; y una liberación mutua para que nada lo persiga después. Si la pelea por el depósito continúa después de que se va, se convierte en un reclamo por contrato, y es más sencillo resolverla aquí. Si su casa se vendió en una ejecución hipotecaria, el caso del comprador tiene puntos débiles distintos; vea posponer la posesión.

Pasos que debe dar hoy

• Tome fotos de cada página que le entregaron, del sobre y de la puerta si los papeles estaban pegados, y anote la fecha.
• No cuente los días por su cuenta. El conteo depende del método de entrega, y nosotros lo hacemos a partir del comprobante de entrega.
• Reúna su contrato de renta, recibos de renta, solicitudes de reparación, fotos y todos los mensajes de texto y correos con el arrendador.
• Quédese en la vivienda y no firme ningún acuerdo que le ofrezca el arrendador hasta que un abogado lo haya leído.
• Siga pagando la renta si puede, y guarde la prueba. Que el arrendador deba aceptarla o no depende del aviso que recibió.

Por qué los inquilinos llaman a Fred

Fred Yadegar es abogado de California, State Bar #244184, con licencia desde 2006, y defiende personalmente casos de desalojo en los tribunales de los condados de Los Ángeles y Orange. Dentro de un día de haber leído los papeles le dirá si su caso apunta a una desestimación, a una salida negociada o a un juicio, y no le dirá que apunta a donde no apunta. El abogado del arrendador espera silencio; una respuesta a tiempo con defensas reales cambia el precio del caso. Cuéntenos qué está pasando y le explicaremos sus opciones y los costos antes de que se comprometa a nada.