Abogado de defensa contra desalojos en los condados de Los Ángeles y Orange

Un desalojo en California es una demanda, y una demanda se puede defender. Fred Yadegar ofrece defensa contra desalojos a inquilinos, a dueños que siguen viviendo en su propiedad después de una venta del fiduciario (trustee’s sale) y a inquilinos cuyo edificio cambió de manos en una ejecución hipotecaria, en el condado de Los Ángeles y en el condado de Orange. Quien quiera sacarlo tiene que probar cada paso, y nosotros examinamos cada uno.

Cuál de estos casos es el suyo

Un inquilino con un aviso o una citación en la mano. La demanda se llama juicio de desalojo (unlawful detainer) y está regulada por el Código de Procedimiento Civil §1161 y siguientes (Code Civ. Proc. §1161 et seq.). Avanza rápido y da por hecho que usted no va a responder; las defensas, las opciones para presentar su respuesta y los términos de un acuerdo se explican en nuestra página sobre el juicio de desalojo.

Un exdueño después de una venta del fiduciario. El comprador recibió una escritura, no sus llaves. La posesión solo cambia de manos por medio del tribunal, y el primer paso obligatorio del comprador es un aviso de desalojo de 3 días (notice to quit) conforme al Code Civ. Proc. §1161a. Vea posponer la posesión. Si la venta dejó más dinero que la deuda, usted también puede tener un reclamo de fondos excedentes con su propio plazo; vea asistencia después de la ejecución hipotecaria.

Un inquilino en un edificio ejecutado. A un inquilino de buena fe se le debe un aviso de 90 días, y un contrato de renta con plazo fijo por lo general sigue vigente hasta su fecha de vencimiento (Code Civ. Proc. §1161b; la ley federal Protecting Tenants at Foreclosure Act).

Dónde se rompe el caso del arrendador

El caso descansa sobre una cadena de papeles, y un eslabón roto es una defensa. Primero miramos el aviso: la cantidad que exige, los días que concede, el texto obligatorio y si declara un motivo legal. Luego la entrega, tanto del aviso como de la citación. Luego la legitimación, porque el demandante debe ser el dueño de la propiedad o actuar en nombre del dueño. Más allá del papeleo, California reconoce la represalia por quejarse de las condiciones de la vivienda (Código Civil §1942.5, Civ. Code §1942.5), el incumplimiento de la garantía de habitabilidad (Civ. Code §1941.1; Green v. Superior Court), la aceptación de renta después del aviso y la discriminación. Después de una ejecución hipotecaria, la validez de la venta misma puede ser la defensa.

Cómo corre el calendario

Primero corre el plazo del aviso. Una vez que le entregan la citación y la demanda, usted tiene 10 días hábiles del tribunal (court days) para presentar una respuesta escrita, según AB 2347, vigente desde el 1 de enero de 2025 (Code Civ. Proc. §1167). Los fines de semana y los feriados judiciales no cuentan. Si no presenta nada, el arrendador puede pedir una sentencia en rebeldía sin audiencia. Con una respuesta presentada, cualquiera de las partes puede pedir juicio, y se fija dentro de unos 20 días (Code Civ. Proc. §1170.5). Si el arrendador gana, el sheriff debe pegar un aviso de 5 días para desocupar antes de cualquier cambio de cerraduras.

Protecciones que dependen de su dirección

La mayoría de los arrendamientos de más de 12 meses caen bajo la Ley de Protección de Inquilinos (Tenant Protection Act), que exige una causa justa declarada para terminar el contrato, limita los aumentos anuales de renta y exige ayuda para reubicación equivalente a un mes de renta cuando el desalojo no es por culpa del inquilino (Civ. Code §1946.2, §1947.12). La Ciudad de Los Ángeles suma encima su Ordenanza de Estabilización de Rentas y sus reglas de causa justa, y algunas ciudades del condado de Orange también tienen reglas locales. Su ciudad puede añadir protecciones; nosotros lo revisamos.

Cómo se ve un buen resultado

Algunos casos terminan en desestimación porque el aviso o la entrega tenían defectos, y el arrendador tiene que empezar de nuevo. Muchos terminan en un acuerdo negociado: una fecha de salida que usted eligió, un pago o la condonación de la renta atrasada, lo que suele llamarse cash for keys, y una desestimación en lugar de una sentencia. Otros terminan con tiempo: un contrato respetado hasta su vencimiento, o semanas ganadas mientras un comprador corrige un aviso defectuoso.

Cómo maneja nuestra oficina la defensa contra desalojos

Fred Yadegar es abogado de California, State Bar #244184, con licencia desde 2006, y él mismo se presenta en los tribunales de desalojo de los condados de Los Ángeles y Orange. Lee el aviso, el contrato de renta y el comprobante de entrega antes de dar una opinión. Cuéntenos qué está pasando y le explicaremos sus opciones y los costos antes de que se comprometa a nada.