Abogado de bienes raíces para disputas de título y gravámenes tras una ejecución hipotecaria en el condado de Los Ángeles

El fiduciario (el trustee) que distribuye el dinero después de una venta por ejecución hipotecaria no investiga; lee el registro del condado y paga en el orden que el registro muestra. Los problemas de bienes raíces que no hacían daño mientras usted era dueño de la casa, un gravamen que nunca se liberó, un copropietario que se fue, un estado de cuenta de la asociación que nadie revisó, se vuelven costosos en ese momento. Fred Yadegar se hace cargo de las preguntas sobre la propiedad que plantea una ejecución hipotecaria para dueños, herederos y acreedores con gravamen en el condado de Los Ángeles y el condado de Orange, para que el registro que lee el fiduciario sea correcto.

El título es la lista de la que paga el fiduciario

El título es la historia registrada de la propiedad: cada escritura, cada escritura de fideicomiso (deed of trust), cada gravamen y cada liberación. El Código Civil §2924k (Civ. Code §2924k) paga los gravámenes de menor prioridad en su orden antes de que el antiguo dueño vea algo, y la prioridad la decide esa historia. Cualquier cosa que haga confusa la historia es una nube sobre el título: un préstamo pagado cuya escritura de fideicomiso nunca se liberó, una sentencia contra un desconocido con su mismo nombre, una escritura registrada fuera de la cadena, o un hueco en la cadena misma.

Una nube no se resuelve sola. Un gravamen que debería estar muerto todavía puede reclamar el excedente, y cobrará antes que usted a menos que se corrija el registro, y el fiduciario no va a hacer ese trabajo.

El préstamo que pagó y que nadie liberó

El Código Civil §2941 le pone reloj a la liberación. El prestamista tiene 30 días después del pago para enviar los documentos de liquidación al fiduciario; el fiduciario tiene entonces 21 días para registrar la liberación (reconveyance). Romper ese calendario expone al infractor a daños y a una multa legal de $500. Cuando ese paso se saltó, la vieja escritura de fideicomiso sigue apareciendo en el título, y durante el proceso de excedentes parece un gravamen de menor prioridad vigente.

La solución depende de quién sigue existiendo. Una carta de exigencia al prestamista original o a su sucesor puede producir la liberación. Si el prestamista ya no existe o no responde, la herramienta es una acción de saneamiento de título (quiet title), en la que se le pide al tribunal superior que determine quién tiene qué interés en la propiedad y que extinga los reclamos que no se sostienen (Código de Procedimiento Civil §760.010 y siguientes, Code Civ. Proc. §760.010 et seq.). La demanda debe describir la propiedad, el interés que se reclama y cada reclamo contrario que se pide extinguir (§761.020).

El estado de cuenta de la asociación

Una asociación de propietarios puede registrar un gravamen por cuotas atrasadas junto con cargos por mora, intereses y costos de cobranza, y las cuotas se convierten en deuda del dueño desde el día en que se imponen (Civ. Code §5650 y siguientes). La ejecución de ese gravamen está prohibida hasta que las cuotas atrasadas sumen $1,800 o lleven más de 12 meses vencidas (§5720), y un dueño que pierde su casa de esa forma tiene un derecho de redención de 90 días (§5715).

La venta del fiduciario de un prestamista borra el gravamen de la asociación del título, pero la deuda por las cuotas acumuladas mientras usted era dueño no desaparece, así que la asociación se convierte en reclamante del excedente. Su reclamo con frecuencia viene inflado con cargos que la ley no permite o con meses que le corresponden al nuevo dueño. Nosotros conciliamos el estado de cuenta contra la ley y objetamos la diferencia.

Copropietarios que no se ponen de acuerdo

Una propiedad de hermanos que heredaron juntos, de ex cónyuges que nunca refinanciaron o de socios de un negocio que terminó produce su propia disputa cuando una venta genera un excedente. Cada copropietario toma una parte proporcional al interés de propiedad registrado, pero un copropietario que cargó solo con la hipoteca, los impuestos o las reparaciones puede reclamar crédito por eso.

Cuando no hay acuerdo posible, cualquier copropietario puede iniciar una acción de partición, en la que se le pide al tribunal dividir la propiedad u ordenar su venta (Code Civ. Proc. §872.010 y siguientes). La Ley de Partición de Bienes Inmuebles (Partition of Real Property Act) les da a los copropietarios que quieren conservar la propiedad la oportunidad de comprar el interés del que quiere vender, a un valor de avalúo, antes de que se ordene una venta (§874.311 y siguientes). La contabilidad de reembolsos del derecho de partición es la misma contabilidad que decide cómo se divide un excedente después de una venta del fiduciario.

El lis pendens y el comprador de la subasta

Cuando una demanda presentada pone en cuestión el título o la posesión, se puede registrar contra la propiedad un aviso de litigio pendiente, comúnmente llamado lis pendens (Code Civ. Proc. §405.20). Los compradores y prestamistas posteriores quedan obligados por el resultado del caso. Un lis pendens sin un reclamo real detrás se puede anular por moción, con honorarios a cargo de quien lo registró (§405.30), así que nosotros registramos uno solo después de que la acción está presentada y los hechos lo respaldan.

El inversionista que compró en la venta tomó el título libre del préstamo ejecutado y de todos los gravámenes de menor prioridad, pero sujeto a cualquier gravamen de mayor prioridad. Un comprador que pagó un valor justo sin saber de un defecto en la venta goza de una protección fuerte, y por eso los reclamos posteriores a la venta suelen ser por daños y no por la casa; qué remedios quedan después de una venta defectuosa y la disputa de prioridad en sí tienen cada uno su propia página.

Qué reunir antes de llamar

• La dirección, para que podamos pedir cada documento registrado contra la propiedad, o los documentos mismos si usted los tiene
• Un resumen de cada préstamo, cuenta de la asociación, sentencia y deuda de impuestos que alguna vez haya recaído sobre la propiedad, y si cada uno se pagó
• La prueba de pago de cualquier préstamo que usted liquidó, incluida cualquier liberación que haya recibido
• Cualquier cosa que un comprador, un prestamista o una empresa de recuperación le haya pedido firmar, sin firmar
• El aviso del fiduciario, si le llegó, para saber cuántos días quedan

Por qué esta oficina

Fred Yadegar tiene licencia para ejercer la abogacía en California desde 2006, State Bar #244184, y trabaja los problemas de título, gravámenes y copropietarios que rodean las ejecuciones hipotecarias en el condado de Los Ángeles y el condado de Orange, porque son los que deciden quién cobra de la venta. Una acción de saneamiento de título o de partición puede correr junto con el reclamo de excedentes mismo, a cargo del mismo abogado, y cómo leer los documentos registrados de la venta se explica en su propia página. Cuéntenos qué hay en el registro y le explicamos sus opciones y el costo antes de que se comprometa a nada.