Abogado de ejecución hipotecaria indebida para propietarios de los condados de Los Ángeles y Orange

La ejecución hipotecaria indebida es el reclamo que presenta un propietario cuando el administrador del préstamo (servicer) o el fiduciario (el trustee) le quitaron la casa sin seguir las reglas que California le pone al proceso. La Declaración de Derechos del Propietario de Vivienda (Homeowner Bill of Rights) rige lo que debe pasar antes de un Aviso de Incumplimiento (Notice of Default), el Código Civil rige cómo debe avisarse y celebrarse una venta, y la jurisprudencia rige quién puede ejecutar en primer lugar. Fred Yadegar revisa expedientes de ejecución hipotecaria para propietarios del condado de Los Ángeles y el condado de Orange y une el reclamo con las preguntas de excedentes y posesión que siguen a una venta.

Si la fecha de venta todavía está por delante

Mientras hay una venta que detener, la ley ofrece una orden judicial (injunction). Bajo el Código Civil §2924.12 (Civ. Code §2924.12), el deudor puede demandar para impedir una venta del fiduciario (trustee’s sale) hasta que se corrija una violación material de la Declaración de Derechos del Propietario de Vivienda. El administrador debe comunicarse, en persona o por teléfono, para revisar las finanzas del deudor y hablar de opciones, o hacer esfuerzos diligentes para lograrlo, al menos 30 días antes de registrar el Aviso de Incumplimiento (§2923.5). Una vez presentada una solicitud completa de modificación de un préstamo de primer gravamen, el administrador tiene prohibido registrar un Aviso de Incumplimiento o un Aviso de Venta, y celebrar la venta, mientras la solicitud está en revisión y hasta que venza el periodo de apelación, si lo hay (§2923.6). El deudor que solicita una alternativa a la ejecución tiene derecho a un solo punto de contacto que conozca el expediente (§2923.7). Cada declaración y cada aviso deben ser exactos, y el derecho a ejecutar debe apoyarse en evidencia competente y confiable (§2924.17). Las protecciones alcanzan la mayoría de las hipotecas de primer gravamen sobre propiedades ocupadas por el dueño de una a cuatro unidades (§2924.15).

Una orden de restricción temporal seguida de una orden judicial preliminar mantiene la venta detenida, y esa pausa muchas veces produce la revisión de la modificación que debió haber ocurrido.

Si la venta ya ocurrió

Después de la venta, la misma ley pasa al dinero. El deudor puede recuperar los daños económicos reales causados por una violación material y, cuando la violación fue intencional, temeraria o deliberada, la indemnización sube al triple de los daños o a $50,000, lo que sea mayor; el deudor que gana también recupera los honorarios de abogado (§2924.12).

Recuperar la casa en sí es el camino más difícil. La regla general exige ofrecer el pago de toda la deuda (tender) antes de que se anule una venta anulable. Las excepciones: una venta nula y no solo anulable, una impugnación de la validez de la deuda misma, una compensación que el deudor tenga contra el prestamista, o circunstancias en las que exigir ese pago sería injusto. Una vez que el comprador revendió a alguien que pagó un valor justo sin saber del problema, deshacer la venta se vuelve mucho más difícil, y el reclamo sigue como uno por daños.

Si quien ejecutó tenía derecho a hacerlo

Otras dos categorías de error no dependen de la Declaración de Derechos del Propietario de Vivienda. La primera es la secuencia de avisos en sí. El Aviso de Incumplimiento debe registrarse y enviarse por correo; luego deben pasar tres meses; y el Aviso de Venta debe registrarse, fijarse, enviarse por correo y publicarse no menos de 20 días antes de la subasta (§2924, §2924f). Un aviso que cita una cifra equivocada, enviado a la dirección equivocada o registrado antes de tiempo es defectuoso. También lo es una venta celebrada durante una prórroga (forbearance) o una modificación aprobada, o después de que un pago fue rechazado o nunca se aplicó.

La segunda es la autoridad. Los préstamos se venden y se ceden una y otra vez, y el papeleo no siempre va al día: cesiones firmadas por entidades que ya no existían, endosos faltantes, sustituciones de fiduciario registradas por la parte equivocada. Yvanova v. New Century Mortgage, decidido por la Corte Suprema de California en 2016, permite al deudor demandar después de una venta consumada cuando la cesión bajo la cual la parte que ejecutó reclamaba autoridad era nula, y no solo anulable. Cómo se lee la cadena registrada se explica en nuestra página sobre la venta del fiduciario.

Cuánto tiempo tiene

No hay un solo plazo de prescripción para la ejecución hipotecaria indebida. El incumplimiento de un contrato de préstamo escrito tiene un plazo de cuatro años (Código de Procedimiento Civil §337, Code Civ. Proc. §337). Los reclamos basados en una violación legal o en fraude generalmente tienen tres (§338). Algunas teorías tienen dos. Cuál plazo aplica, y cuándo empezó a correr, se decide con los hechos de cada expediente, así que nosotros tratamos el segundo aniversario de la venta como el punto después del cual las opciones empiezan a cerrarse, y les pedimos a los propietarios que llamen mucho antes.

Los otros dos casos que corren al mismo tiempo

Una venta que produjo un excedente le da al antiguo dueño un reclamo bajo el Código Civil §2924j sin importar si la venta fue correcta, pero aceptar el excedente puede interpretarse como aceptar la venta. Nosotros revisamos ambos antes de que se firme un reclamo o se cobre un cheque; el procedimiento del reclamo de excedentes tiene su propia página.

Si el comprador presentó un juicio de desalojo (unlawful detainer), su carga ahí es demostrar que su título viene de una venta que cumplió con la ley de ejecución hipotecaria (Code Civ. Proc. §1161a), lo que permite plantear los defectos de la venta en ese caso dentro de ciertos límites. El lado del desalojo se cubre en juicio de desalojo, y todo lo demás de los primeros 90 días en su propia página.

Reúna esto antes de llamar

• Cada aviso que recibió, incluidos el Aviso de Incumplimiento, el Aviso de Venta, las cartas de aplazamiento y los sobres con sus sellos postales
• Su expediente de modificación: la solicitud, cada confirmación de envío y cada negativa, con fechas
• Un registro con fechas de cada conversación con el administrador, con los nombres de las personas con las que habló y lo que dijeron
• Cada cesión registrada de su escritura de fideicomiso y cada sustitución de fiduciario
• La fecha de venta, si hay una fijada; si la hay, llame hoy y no esta semana

Por qué esta oficina

Fred Yadegar tiene licencia en California desde 2006, State Bar #244184, y revisa expedientes de ejecución hipotecaria para propietarios en todo el condado de Los Ángeles y el condado de Orange. Estos casos dependen de los documentos: el aviso registrado antes de tiempo, la solicitud que el administrador calificó indebidamente de incompleta. Nosotros leemos el expediente, le decimos con claridad si se rompieron las reglas y ajustamos el remedio a las preguntas de dinero y posesión que llegan con él. Cuéntenos qué pasó y le explicamos sus opciones y el costo antes de que se comprometa a nada.